La corretta ripartizione delle spese condominiali è un tema centrale per amministratori di condominio: scopri come gestire i casi di utilizzo differenziato.

La gestione delle spese condominiali può generare controversie, soprattutto quando i beni o i servizi non sono utilizzati in modo uniforme da tutti i condomini. Il criterio stabilito dal codice civile è fondamentale per stabilire la giusta ripartizione in questi casi. Vediamo insieme come applicarlo.

Come funziona la ripartizione delle spese in base all’uso?

Se i beni o servizi condominiali servono i condomini in misura diversa, le spese devono essere ripartite in proporzione all’uso che ciascuno può farne. Questo è quanto stabilito dall’articolo 1123 comma 2 del codice civile. Questo significa che non tutte le spese condominiali vanno suddivise in base ai millesimi generali, ma alcune dipendono dall’effettivo beneficio o utilizzo.

Un esempio pratico? Le spese per l’ascensore, in molti casi, devono essere ripartite considerando i piani di residenza o di utilizzo, poiché chi abita ai piani più alti lo utilizza di più rispetto a chi abita al piano terra.

Come si calcola l'”uso che ciascuno può farne”?

La “misura dell’uso” si riferisce alla potenzialità di utilizzo di un bene o servizio da parte di ciascun condomino, non all’uso effettivo. Questo calcolo richiede un’analisi oggettiva e, in alcuni casi, il supporto di un tecnico o perito per stimare le percentuali di utilizzo.

Ad esempio, per un impianto di riscaldamento centralizzato, il criterio dell’uso può basarsi sulla superficie o sul volume riscaldato delle singole unità abitative.

Quali sono i casi più frequenti di utilizzo differenziato?

Le situazioni tipiche includono:

• Ascensore: Le spese di manutenzione e gestione sono ripartite tenendo conto dell’altezza del piano di ciascun condomino.
• Riscaldamento centralizzato: Le spese sono divise in base al fabbisogno termico delle unità, calcolato con tabelle di consumo.
• Aree verdi condominiali: Se un giardino è accessibile solo a una parte dei condomini, i costi vanno attribuiti a chi ne beneficia.

Come prevenire le controversie tra condomini?

Un regolamento condominiale chiaro è la chiave per prevenire conflitti. È utile specificare nel regolamento i criteri di ripartizione delle spese per ciascun bene o servizio comune, seguendo le linee guida del codice civile.

Inoltre, l’amministratore dovrebbe:

• Fornire una spiegazione dettagliata dei criteri adottati.
• Coinvolgere un tecnico per valutazioni complesse.
• Promuovere una delibera assembleare che ratifichi le modalità di ripartizione.

Un esempio pratico: come dividere le spese per l’ascensore

Immaginiamo un condominio di 4 piani con 8 unità abitative. Il regolamento prevede che le spese dell’ascensore siano divise considerando sia i millesimi sia l’altezza dei piani. Il criterio può essere il seguente:

• 50% delle spese ripartite per millesimi generali.
• 50% ripartite in base all’altezza dei piani.

Chi abita al piano terra paga una quota minima, mentre chi risiede al quarto piano sostiene una spesa maggiore, proporzionata all’uso potenziale dell’ascensore.