È ammesso scattare una foto ad un condòmino mentre viola il regolamento dello stabile, per poi portarla all’amministratore come prova? Come si concilia con la normativa in tema di privacy?

La gestione delle aree comuni e il rispetto del regolamento sono aspetti cruciali per la civile convivenza nel complesso mondo condominiale. Spesso però capita che alcuni condòmini non osservano le regole condominiali e gli amministratori si trovano a dover fronteggiare tali situazioni difficili. Molti amministratori di condominio ci chiedono. In tali frangenti, sorge spontanea la domanda: è consentito fotografare il vicino che commette un illecito?

Fotografare un vicino che viola il regolamento condominiale: cosa dice la legge?

In linea di massima, fotografare o riprendere persone in luoghi pubblici o aperti al pubblico è generalmente consentito, a meno che la condotta non assuma carattere di molestia. Questo principio è anche confermato anche dalla normativa vigente in materia di privacy e dalle pronunce della giurisprudenza. Al contrario, scattare foto o video all’interno di luoghi privati senza il consenso del proprietario è illegale e configura il reato di interferenze illecite nella vita privata.

Le parti comuni del condominio, come cortile, scale, androne e lastrico solare, pur non essendo di proprietà esclusiva di un singolo , non sono neanche da considerarsi a tutti gli effetti luoghi pubblici. Si tratta di spazi ad uso esclusivo dei condomini, ma non liberamente accessibili a chiunque.

Alla luce di quanto sopra, la Corte di Cassazione con la sentenza n. 18539/2017 ha chiarito che è legittimo fotografare o riprendere un  che viola il regolamento condominiale all’interno delle parti comuni, al fine di documentare l’infrazione e tutelare i diritti degli altri condomini. Tuttavia, è fondamentale che tale condotta non sfoci in una persecuzione o molestia nei confronti del vicino. La raccolta di prove deve avvenire in modo proporzionato e rispettoso della privacy del soggetto.

 Le foto o i video devono documentare unicamente la violazione del regolamento e non devono invadere la sfera privata del condòmino. Una volta acquisite le prove, le immagini o i video devono essere conservati per il tempo strettamente necessario e poi cancellati in modo sicuro.

Come possono essere utilizzate dall’amministratore le foto che rappresentano la violazione del regolamento condominiale?

Appurato che è possibile fotografare un vicino intento a violare quanto previsto dal regolamento condominiale, occorre ora chiedersi in che modo l’amministratore può utilizzare queste immagini. Ecco qualche spunto:

1.  Invio di una comunicazione di diffida

L’amministratore, in qualità di rappresentante legale del condominio, può utilizzare le foto o i video come prova per inviare una diffida scritta al  trasgressore. La diffida deve contenere:

• Descrizione dettagliata della violazione, con data, ora e luogo dell’accaduto;
• Allegazione di foto o video come prova a sostegno di quanto descritto;
• Richiesta di cessazione immediata del comportamento illecito;
• Avviso delle conseguenze legali in caso di mancato rispetto della diffida;

2.  Convocazione dell’assemblea condominiale

Nei casi più gravi o in presenza di violazioni reiterate, l’amministratore può convocare l’assemblea condominiale per discutere il caso e adottare i provvedimenti opportuni.

In sede di assemblea, le foto o i video possono essere mostrati ai condomini per:

• Documentare la gravità della violazione;
• Informare tutti i condomini dell’accaduto;
• Discutere le possibili sanzioni da irrogare al trasgressore.

3. Azione legale contro il condòmino recidivo

Se il  ignora la diffida o persiste nel comportamento illecito, l’amministratore, previa delibera assembleare, può adire le vie legali per tutelare i diritti dei condomini.

In tribunale, le foto o i video rappresentano una prova fondamentale per dimostrare la violazione del regolamento e per ottenere la condanna del  recidivo.

In conclusione, fotografare o riprendere un  che viola il regolamento condominiale può essere uno strumento utile per tutelare la civile convivenza all’interno dello stabile. Tuttavia, è fondamentale farlo nel rispetto della legge e della privacy, evitando di oltrepassare i limiti che potrebbero portare portare alla configurazione reati.