Nel contesto della gestione condominiale, è fondamentale comprendere i ruoli e le responsabilità degli organi del condominio. Questa guida fornisce chiarezza sulle nomine e i poteri dell’amministratore, dell’assemblea e, dove previsto, del consiglio come organo facoltativo. Esploreremo anche il funzionamento di questi organi, la loro definizione e le leggi che li disciplinano.

Organi del Condominio

Il condominio è dotato di organi specifici che facilitano la gestione e le funzioni necessarie. L’amministratore, in particolare, è l’esecutore delle decisioni prese dall’assemblea condominiale, ed è il principale organo esecutivo del condominio. Può essere sia una persona fisica che giuridica e viene nominato dall’assemblea con una maggioranza che rappresenti almeno il 50% del valore dell’edificio.

L’Amministratore del Condominio

L’amministratore opera conformemente all’articolo 1130 del Codice Civile, in un ruolo che ricorda il mandato con rappresentanza, soggetto a leggi e disposizioni specifiche. Prima della riforma del 2012, chiunque con capacità legale poteva diventare amministratore. Tuttavia, ora ci sono requisiti più rigorosi, tra cui il godimento dei diritti civili e politici, il diploma di scuola superiore e la partecipazione a corsi di formazione sulla gestione condominiale.

Nomina dell’Amministratore

La nomina dell’amministratore è obbligatoria nei condomini con più di 8 unità immobiliari. In caso contrario, i condomini possono gestire autonomamente il condominio. La nomina richiede una maggioranza di almeno il 50% del valore dell’edificio, secondo i millesimi stabiliti dalle tabelle millimesimali.

Invalidazione della Nomina dell’Amministratore

L’importo del compenso dell’amministratore non è stabilito per legge, ma se non viene specificato in modo adeguato, la nomina è considerata nulla. Inoltre, l’assemblea può richiedere una polizza assicurativa per la responsabilità civile dell’amministratore.

Durata dell’Incarico dell’Amministratore

Una volta nominato, l’amministratore serve per un anno ed è automaticamente riconfermato per un periodo uguale, a meno che l’assemblea non decida diversamente.

Revoca dell’Amministratore

L’assemblea può revocare l’amministratore in qualsiasi momento, con la stessa maggioranza richiesta per la nomina. In caso di gravi irregolarità, un condomino può chiedere al giudice di revocare l’amministratore.

Obblighi dell’Amministratore al Termine dell’Incarico

Alla fine del suo mandato, l’amministratore deve consegnare tutta la documentazione relativa al condominio e ai singoli condomini. Deve anche eseguire attività urgenti per proteggere gli interessi comuni.

Doveri dell’Amministratore di Condominio

L’amministratore deve comunicare i propri dati e fornire informazioni sul luogo di custodia dei registri del condominio. Deve garantire il rispetto del regolamento, convocare annualmente l’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale e gestire gli affari fiscali, la raccolta dei contributi e le spese necessarie.

Registri del Condominio

L’amministratore è responsabile della gestione di diversi registri, tra cui l’anagrafe condominiale, i verbali delle assemblee, la nomina e la revoca dell’amministratore e la contabilità.

L’Assemblea Condominiale

L’assemblea dei condomini è l’organo decisionale del condominio e si occupa di questioni come la nomina dell’amministratore, l’approvazione del preventivo delle spese, il rendiconto annuale dell’amministratore e le opere di manutenzione straordinaria. Le deliberazioni dell’assemblea sono vincolanti per tutti i condomini.

Convocazione dell’Assemblea

La convocazione dell’assemblea è regolamentata dalla legge e deve essere comunicata con almeno cinque giorni di preavviso. La convocazione deve includere l’ordine del giorno e indicare il luogo e l’ora della riunione.

Assemblea Ordinaria e Assemblea Straordinaria

Esistono due tipi di assemblea: quella ordinaria e quella straordinaria. L’assemblea ordinaria è obbligatoria ogni anno per alcune decisioni specifiche, mentre l’assemblea straordinaria può essere convocata quando necessario.

Maggioranza per le Deliberazioni dell’Assemblea

La maggioranza richiesta per le deliberazioni dell’assemblea varia in base all’argomento in discussione.

Il Consiglio di Condominio

Il consiglio di condominio è l’unico organo facoltativo tra quelli a disposizione dei condomini. Può essere costituito in condomini con almeno 12 unità immobiliari. Il consiglio svolge funzioni consultive e di controllo, supportando l’amministratore e fungendo da collegamento tra lui e i condomini. Può richiedere la convocazione dell’assemblea per discutere questioni importanti e promuovere l’interesse comune del condominio.

Questi sono gli organi principali di un condominio, ognuno con responsabilità specifiche nella gestione e nell’amministrazione della proprietà condivisa. Comprendere il ruolo di ciascun organo è essenziale per una corretta gestione del condominio.