L’ordine del giorno di un’assemblea condominiale è l’elenco degli argomenti che verranno discussi e potenzialmente votati durante la riunione. Questo elenco è fondamentale per garantire la chiarezza e la trasparenza dei dibattiti condominiali. Vediamo nel dettaglio cos’è e come funziona l’ordine del giorno.

L’obbligo di definire l’ordine del giorno deriva dalla disciplina codicistica della comunione, in particolare dall’articolo 1105 del Codice Civile, e dall’articolo 66, terzo comma, delle disposizioni attuative del Codice Civile, il quale prescrive che l’avviso di convocazione deve contenere un ordine del giorno completo. Questo significa che l’ordine del giorno è obbligatorio sia per le assemblee condominiali ordinarie che per quelle straordinarie.

La convocazione di un’assemblea condominiale è regolamentata dalla legge. L’articolo 66 delle disposizioni attuative del Codice Civile stabilisce che l’amministratore può convocare l’assemblea in via straordinaria quando lo ritiene necessario e che almeno due condomini, rappresentanti un sesto del valore dell’edificio, possono richiedere la convocazione di un’assemblea straordinaria. In caso di mancata risposta dell’amministratore entro dieci giorni dalla richiesta, i condomini stessi possono procedere direttamente alla convocazione.

Ciò significa che i condomini possono richiedere la convocazione di un’assemblea e, in mancanza dell’amministratore, convocarla autonomamente. Le regole specifiche per la convocazione di un’assemblea, in particolare per quella straordinaria, devono essere rispettate rigorosamente. L’omissione di alcune informazioni o la mancata osservanza dei tempi prescritti dalla legge possono rendere annullabile la convocazione stessa. Questo può avvenire su istanza dei condomini assenti o dissenzienti che non sono stati correttamente convocati, come stabilito dall’articolo 1137 del Codice Civile.

L’ avviso di convocazione deve essere inviato almeno cinque giorni prima della data prevista per l’assemblea, e può essere consegnato tramite posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o consegna a mano. Deve contenere l’indicazione del luogo e dell’ora dell’incontro.

Esistono due tipi di assemblee condominiali: l’assemblea ordinaria e l’assemblea straordinaria. La convocazione dell’assemblea ordinaria è obbligatoria e deve essere indetta annualmente dall’amministratore, pena il ricorso all’autorità giudiziaria in caso di omissione per due anni consecutivi. L’assemblea straordinaria, invece, può essere convocata a discrezione dell’amministratore o su richiesta di almeno due condomini rappresentanti un sesto del valore dell’edificio.

L’ ordine del giorno di un’assemblea ordinaria è stabilito dalla legge. L’articolo 1135 del Codice Civile stabilisce che in questo tipo di assemblea devono essere affrontate questioni come la conferma dell’amministratore, l’approvazione del preventivo di spesa e la ripartizione delle spese, l’approvazione del rendiconto annuale e le opere di manutenzione straordinaria. Tuttavia, possono essere aggiunti ulteriori argomenti di interesse per il condominio.

Per l’assemblea straordinaria, l’ordine del giorno sarà definito dalle proposte dei condomini che ne richiedono la convocazione. In questo caso, i condomini stessi avranno il potere di inserire gli argomenti all’ordine del giorno.

L’amministratore può apportare modifiche all’ordine del giorno successivamente alla convocazione, a patto che rispetti il termine di cinque giorni previsto dalla legge. Tuttavia, questa modifica può essere fatta solo se sono presenti tutti i condomini, i quali avranno il diritto di decidere se affrontare immediatamente l’argomento proposto o rimandarlo a una futura assemblea.

Molte assemblee includono anche una voce generica denominata “varie ed eventuali” nell’ordine del giorno. Questo consente l’introduzione di argomenti, proposte o suggerimenti non previsti all’origine, anche se tali argomenti non possono essere oggetto di votazione se non erano già inclusi nell’ordine del giorno. Eventuali delibere su questi argomenti dovrebbero essere rimandate a una futura assemblea.

Se durante l’assemblea viene presa una decisione su un argomento che non era nell’ordine del giorno e alcuni condomini ritengono che ciò violi la normativa, possono impugnare la delibera entro trenta giorni. Tuttavia, questa possibilità è limitata ai condomini assenti e a coloro che hanno fatto notare l’irregolarità della convocazione.