Le nuove rilevazioni dell’Istituto Superiore di Sanità rilevano preoccupazione per i casi di legionella che si sono verificati nel corso dell’ultimo anno. Quali sono le preoccupazioni degli amministratori? Quali sono le esigenze dei proprietari?

Il tema della qualità dell’acqua negli edifici condominiali ha assunto una rilevanza crescente, soprattutto in seguito all’entrata in vigore del decreto legislativo 18/2023, che introduce nuove responsabilità per gli amministratori di condominio in merito ai controlli sulle reti idriche. Recenti casi di legionellosi rilevati in provincia di Milano, con 53 episodi segnalati tra aprile e settembre, hanno riportato all’attenzione il problema della sicurezza degli impianti idrici, in particolare nei comuni di Corsico e Buccinasco, ma con casi isolati anche nella zona sud di Milano.

Normativa vigente: chi è responsabile della qualità dell’acqua?

Il decreto legislativo 18/2023, in vigore dal 21 marzo 2023, distingue chiaramente le competenze e le responsabilità relative alla gestione della qualità dell’acqua. Fino al contatore principale, la responsabilità ricade sull’ente erogatore del servizio idrico. Dal contatore in poi, la competenza varia: nel caso di un edificio in condominio, come abbiamo già visto, è l’amministratore a essere responsabile per la porzione di tubature comuni che va dal contatore dell’ente erogatore fino allo stacco delle singole utenze private.

Nonostante la norma non specifichi una frequenza obbligatoria per le analisi dell’acqua, rimane l’obbligo di garantire un monitoraggio adeguato dello stato delle tubazioni e della qualità dell’acqua. Questo adempimento diventa particolarmente rilevante nei condomìni dotati di impianti centralizzati di acqua calda o autoclavi, dove il rischio di proliferazione del batterio della legionella è statisticamente più alto.

Costi delle verifiche e gestione delle emergenze

Il dibattito sui costi delle analisi della qualità dell’acqua è una questione aperta e particolarmente sentita all’interno dei condomìni. Il costo medio per un’analisi in un condominio si aggira intorno ai 250 euro per edificio, anche se è possibile ottenere tariffe più vantaggiose se la stessa ditta gestisce più condomìni. Si consiglia inoltre la redazione di un Documento di Valutazione dei Rischi (DVR) per monitorare le tubature, che però implica necessariamente un ulteriore aggravio economico.

I costi tendono a crescere significativamente poi, qualora venga rilevata la presenza del batterio. In questi casi, è necessario eseguire una seconda campionatura, preferibilmente presso un altro laboratorio, per confermare la presenza della legionella. Se il risultato viene confermato, scattano gli interventi di bonifica, che comportano ulteriori costi.

La posizione dei piccoli proprietari e l’impatto economico

Il tema delle spese legate ai controlli sulla qualità dell’acqua è fonte di preoccupazione, soprattutto per i piccoli proprietari immobiliari. Motivo per cui l’Associazione piccoli proprietari di case ha annunciato che, a partire da ottobre, promuoverà una raccolta firme per chiedere una modifica del decreto legislativo 18/2023. L’obiettivo è quello di spostare la responsabilità dei controlli direttamente sull’ente erogatore del servizio idrico, sollevando così i condòmìni e i piccoli proprietari dagli oneri economici derivanti dalle verifiche.

Misure preventive e raccomandazioni tecniche

Al di là degli obblighi normativi, è altamente consigliato adottare una serie di misure preventive per garantire una gestione efficace della qualità dell’acqua negli edifici condominiali. In particolare, negli edifici con impianti centralizzati e tubature non di recente costruzione, la redazione del DVR può rappresentare uno strumento essenziale per monitorare il rischio legato alle condizioni delle tubazioni.

La manutenzione ordinaria delle tubature e la pianificazione di controlli periodici, almeno biennali, possono contribuire a ridurre il rischio di legionellosi e altre problematiche legate alla qualità dell’acqua. Oltre alle analisi batteriologiche, potrebbe risultare utile la sanificazione periodica degli impianti idrici, soprattutto in quegli edifici che ospitano attività commerciali o servizi ad alta intensità di utilizzo dell’acqua, come palestre e centri benessere.

Conclusioni

La gestione della qualità dell’acqua negli edifici condominiali è un aspetto cruciale che impatta direttamente sulla salute e sicurezza dei residenti. L’obbligo introdotto dal decreto legislativo 18/2023 richiede agli amministratori di condominio un’attenzione particolare alla manutenzione delle tubature e alla pianificazione delle analisi periodiche. Sebbene i costi rappresentino un elemento di criticità, la prevenzione e la corretta gestione degli impianti possono evitare interventi straordinari ben più onerosi in futuro.

Infine, rimane aperto il dibattito sulla distribuzione delle responsabilità e sui possibili interventi normativi che potrebbero sollevare i condomìni dagli oneri economici, trasferendo parte della gestione all’ente erogatore del servizio idrico.